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【デベロッパー】三菱地所と三井不動産の今とこれから

こんにちは、代々木キャリアセンター アドバイザーの三上です。
総合不動産(大手デベロッパー)三菱地所と三井不動産の比較と考察です。
◆2社の主な共通点と特徴
両社の、中・長期経営計画を比較してみると、
(1)ノンアセット(不動産以外のサービス開発)の付加価値化
(2)海外市場の強化
(3)ESG(環境、社会、およびガバナンス)課題への対応
これらは、共通項となります。
 特に、(3)の持続可能な開発と、利益や投資効率といった収益性の両輪をいかに回して企業としての価値を高めてくかは、デベロッパーに限らず産業全体の課題です。
◆三菱はオフィスに、三井は商業・住まい)に強い
ざっくり言うと、三菱地所は丸の内に世界有数のビジネス拠点をつくることを目標に開発・成長してきた経緯から、保有資産のうち74%が、「オフィスの賃貸不動産」で占められています。
一方、三井不動産は江戸から続く商業が出自なので、人が主役の街づくりを念頭に、レジデンス(マンション等)や商業施設、ホテルなど、アセットの幅広さと複合的なエリア一体開発が強いです。
他には、
・三菱地所…欧米のオフィス開拓に強み、三井より無人化(AI・ロボ)など効率性を重視
・三井不動産…保有アセットの種類が豊富、人を中心に経年優化という持続性を重視
という印象を私は受けました。
◆アフターコロナで市場はどう変わる?
個人的に、国内に関しては三井の方が「まだマシ」で、地所は「かなり厳しい」と考えています。
なぜなら、地所は保有する延床の7割が丸の内のオフィスで占められているからです。現に、大丸有(大手町・丸の内・有楽町)に人は今ほとんど居ません。
一方、このまま「住居(部屋)のオフィス化」が進めば、レジデンスに強い三井は国内で伸びしろがあります。
副業やパラレルワークが進んでも、共働き比率(共働きのDINKSや、共働きの子育て世代DEWKS)は増え、買い物や、病院などの利便性の追求は変わらないからです。
 とはいえ、三菱地所は今後、医療を核としたウェルネスタウンにも取り組んでいく予定ですし、両者の海外比率は10%前後ですので、海外の市場開拓次第では、競争優位性は大きく変わってくるはず。
<まとめ>
・三菱地所…既存オフィスの高付加価値化、特にAIで省人化・無人化に注力し、徹底的に投資効率を高めていく 
・三井不動産…多様な暮らしや働き方に合わせた商品セグメントを武器に、エリア一体開発を強化し競争力を保つ
 以上です。

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